As Oy Helsingin Pallaksentie 1:n puheenjohtaja Mikko Tulokas ja A-Insinöörien hankekehitysjohtaja Markus Saari seisovat Mellunmäessä paikalla, jossa tapahtuu ensi vuonna perusteellinen muodonmuutos.
Tästä puretaan pois seitsemän 1960-luvun kolmikerroksista kerrostaloa ja rakennetaan tilalle moderni asuinkortteli. Muutaman vuoden päästä paikalla asuu noin 1750 asukasta aiemman 250:n sijasta.
Vanhat kiinteistöt kuuluvat Pallaksentie 1:n ja Ounasvaarantie 2:n taloyhtiölle, joiden osakkaat päättivät tänä vuonna myydä asuntonsa sijoittajaryhmälle.
Kaavamuutoksen myötä korttelin rakennusoikeus kasvoi yli viisi kertaa suuremmaksi, mikä mahdollistaa uusien omistus-, osaomistus- ja vuokra-asuntojen sekä liiketilojen rakentamisen.
Tästä puretaan pois seitsemän 1960-luvun kolmikerroksista kerrostaloa ja rakennetaan tilalle moderni asuinkortteli. Muutaman vuoden päästä paikalla asuu noin 1750 asukasta aiemman 250:n sijasta.
Pitkä ja vaativa prosessi
Mellunmäen kortteliprojektina ja nykyisin Mellunpuistona tunnetun hankkeen vieminen maaliin on ollut pitkä ja monivaiheinen prosessi. Mutta vaikeuksien kautta voittoon. Näin voisi tiivistää hankkeen keskeisten puuhamiesten tunnot.
– Kieltämättä on tarvittu valtava määrä työtä ja kärsivällisyyttä. Aina kun oli yhden ongelman ratkaissut, vastaan tuli kaksi muuta, Tulokas sanoo.
– Mitään valmista toimintamallia tällaisen hankkeen toteuttamiseen ei ollut. Se piti synnyttää matkan varrella, Saari säestää.
Tulokas kertoo, että korttelin molemmissa taloyhtiöissä oli jo pidempään kartoitettu tulevien vuosien remonttitarpeita.
Linjasaneerauksen ohella taloihin olisi pitänyt rakentaa hissit ja tehdä monta muutakin kallista investointia.
– Välttämättömien remonttien hinta-arvio oli melkoinen. Selvitimme myös lisärakentamista tontille tai vanhojen rakennusten päälle. Se ei ollut kuitenkaan teknisesti mahdollista.
Kaavoittaja mukaan heti alkumetreillä
Tulokkaan mukaan ajatus vanhojen rakennusten purkamisesta tuli eräältä korttelissa asuvalta osakkaalta. Tontille tulisi lisäksi hakea lisää rakennusoikeutta, jotta kohde alkaisi kiinnostaa sijoittajia.
Taloyhtiöiden onneksi omista joukoista löytyi rakennus- ja projektinhallinnan ammattilaisia, mutta tiedon hankinnassa hyödynnettiin myös omista verkostoista löytyviä asiantuntijoita.
Laskelmien mukaan noin 60 000 kerrosneliömetrin rakennusoikeudella hanke saataisiin kaikille osapuolille kannattavaksi.
– Akateemisten tutkimustenkin kannalta rakennusoikeutta pitäisi saada vähintään nelinkertainen määrä vanhaan verrattuna.
Seuraavaksi taloyhtiöiden nokkamiehet kysyivät kaupungin kaavoituksesta ja kaupunkikehityksestä vastaavilta, mitä he taloyhtiöiden ehdotuksesta tuumisivat.
Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan varapuheenjohtaja Risto Rautava muistaa hyvin ensimmäisen tapaamisen kuusi vuotta sitten.
– Aluksi mietin, että mistähän pellepeloton-ideasta tässä on oikein kysymys. Puuhamiesten esitellessä ideaansa kävi kuitenkin selväksi, että hankkeessa olisi paljonkin järkeä.
Rautava katsoi asiaa koko Mellunmäen näkökulmasta. Täydennysrakentamisen myötä näivettyvän alueen väkimäärä kasvaisi, mikä toisi sinne lisää yksityisiä ja julkisia palveluja. Hanke tukisi myös kaupungin tavoitetta lisätä kestävää liikkumista. Hanke sijaitsi Mellunmäen metroaseman ja tulevan Raide-Jokeri 2 -pikaraitiotien lähellä.
Mellunmäen korttelihanke herättää varmasti suurta mielenkiintoa taloyhtiöissä. Risto Rautava toteaa, että jos kaupungille tehdään ehdotuksia, niin kyllä niitä viedään vauhdilla eteenpäin.
Hankkeen eteneminen vaati lakimuutoksen
Rautava lupasi edistää hanketta kaupungin puolella niin, että kaavoitus ja muut vaadittavat asiat etenisivät mahdollisimman jouhevasti.
Ison varjon hankkeelle loi kuitenkin silloinen lainsäädäntö, jonka mukaan purkavaan uudisrakentamiseen tarvittiin taloyhtiön kaikkien osakkaiden yksimielinen päätös. Tulokkaan mukaan se olisi ollut käytännössä mahdotonta 120 osakkaan yhtiössä.
Korttelihankkeen puuhamiehet lähtivätkin aktiivisesti ajamaan lakimuutosta, jonka myötä asunto-osakeyhtiön yhtiökokous voisi päättää uudisrakentamisesta enemmistöpäätöksellä. Uuteen lakiin saatiin kirjaus, jonka mukaan päätökset voidaan jatkossa tehdä 80 prosentin määräenemmistöllä.
Vuonna 2019 voimaan astuneen lain myötä hanketta lähdettiin ajamaan eteenpäin täysillä. Tulokkaan mukaan tähän eivät talkoovoimat enää riittäneet. Taloyhtiöt halusivat mukaan kokeneen konsultin, joka pystyisi käymään läpi neuvottelut kaupungin kanssa ja löytämään hankkeeseen sijoittajat.
– Totesimme, että omin voimin emme tähän pysty. Lankojen yhteen sitomiseen tarvitaan kovan luokan ammattilainen.
Valinta osui A-Insinööreihin. Tehdyn yhteistyösopimuksen mukaan taloyhtiöt eivät maksaneet insinööritoimistolle tavanomaista konsulttipalkkiota, vaan A-Insinöörit saisivat oman osuutensa, kun kohde myydään sijoittajille.
Markus Saaren mukaan sijoittajien löytäminen täysin uudenlaiseen ja suureen hankkeeseen ei ollut helppoa. Joitakin sijoittajia askarrutti esimerkiksi se, että uuden lain toimivuutta ei ollut vielä testattu, jos joku myyntiä vastustava osakas veisi asian oikeuteen.
– Vaikka oikeuden päätös olisikin hankkeelle myönteinen, prosessiin menisi aikaa. Ja aika on asia, joka maksaa sijoittajalle rahaa.
Sijoittajien tarjous tyydytti asunnonomistajia
Lukuisten yhteydenottojen ja neuvottelujen jälkeen sijoittajaryhmä saatiin kuitenkin kasaan. Perustettuun kehitysyhtiö Mellunpuiston Kehitys Oy:hyn tulivat osakkaiksi asuntotuotantoyhtiöt Avain-yhtiöt, Lakea, Sato ja T2H. Myös A-Insinööreihin kuuluva AINS Investment oli mukana yhtiössä sijoittajana.
Vuokra-asuntoja tarjoavan SATOn kiinteistökehitysjohtaja Antti Laine sanoo, että uudentyyppinen hanke kiinnosti. Yhtiössä tehtiin kuitenkin tarkat laskelmat taloudellisesta kannattavuudesta ja mahdollisista riskeistä.
– Näin isoa purkavaa uudisrakentamista ei ollut aiemmin tehty. Kiinnostavaksi hankkeen teki hyvin valmisteltu kaavoitus ja toteutuskelpoinen sekä vaiheistettavissa oleva suunnitelmaratkaisu. Sijaintikin oli hyvä, Laine perustelee.
Kolmen vuoden valmistelun jälkeen asiat alkoivat tänä vuonna edetä vihdoin vauhdilla. Keväällä kaupunki hyväksyi kaavamuutoksen. Sijoittajien kanssa löydettiin yhteisymmärrys osakkeiden lunastushinnasta, minkä jälkeen osakkaiden kanssa päästiin tekemään esisopimukset ja kauppakirjat.
Kehitysyhtiön tarjoama hinta ylitti huomattavasti asuntojen käyvän arvon. Preemio tyydytti lopulta myös hankkeen vastustajia, joten yhtään osakasta ei tarvinnut lunastaa ulos vastentahtoisesti.
– Ratkaisevaa oli tarjottu hinta. Jos se ei olisi noussut tyydyttävälle tasolle, taloyhtiöt olisivat kaivaneet esiin pts-suunnitelmat ja lähteneet toteuttamaan vanhojen rakennusten peruskorjaushankkeita, Tulokas sanoo.
Tulokkaan ja Saaren mielestä oleellista hankkeen onnistumiselle on ollut hyvä viestintä taloyhtiön osakkaille. Hankkeen edetessä järjestettiin lukuisa määrä asukasiltoja, joihin kutsuttiin puhumaan rakennus-, sijoitus- ja lakiasioiden asiantuntijoita.
Esisopimusten tekovaiheessa Saari perusti tilapäisen toimiston asuntoautoon taloyhtiön pihalle ja käytti useita viikkoja keskusteluihin osakkaiden kanssa.
Vuokra-asuntoja tarjoavan SATOn kiinteistökehitysjohtaja Antti Laine sanoo, että uudentyyppinen hanke kiinnosti. Yhtiössä tehtiin kuitenkin tarkat laskelmat taloudellisesta kannattavuudesta ja mahdollisista riskeistä.
Potentiaalia tuhansille uusille asunnoille
Kaupungin puolella Mellunmäen hanke innoitti selvittämään laajemminkin purkavan täydennysrakentamisen mahdollisuuksia. Risto Rautava pyysi viitisen vuotta sitten kaupunkisuunnitteluvirastoa tekemään alustavan kartoituksen potentiaalisista alueista, joissa purkava täydennysrakentaminen voisi tulla kyseeseen.
Listalle nousi useita löyhästi rakennettua ja peruskorjausikään tulevaa lähiötä hyvien raideyhteyksien ulottuvilla.
– Asemien tienoilta on mahdollista löytää paikka tuhansille uusille asunnoille, jos hommaa lähdetään kehittämään tosissaan.
Esimerkkinä Rautava mainitsee esimerkiksi Pukinmäen ja Tapanilan juna-asemien sekä Siilitien metroaseman ympäristöt.
– Kaikkea ei tietenkään pidä purkaa. Tarvitaan myös esimerkiksi pientaloalueita, mutta siitäkin huolimatta tilaa uudelle asuntorakentamiselle on vaikka millä mitalla.
Helsingin ohella vastaavanlaista potentiaalia löytyy Rautavan mielestä myös muualta pääkaupunkiseudulla.
– Jos meillä on ilmastoystävällinen raideliikenne ja muu infra jo olemassa, niin miksi emme sitä hyödyntäisi?
Täydennysrakentaminen herättää tunteita
Rautava on tyytyväinen siitä, että Mellunmäen hanke vauhditti uudisrakentamista helpottavaa lakiuudistusta.
– Mellunmäen korttelihanke herättää varmasti suurta mielenkiintoa taloyhtiöissä.
Jos kaupungille tehdään ehdotuksia, niin kyllä niitä viedään vauhdilla eteenpäin.
– Käytännössä kaavoituksessa ja muiden asioiden hoitamiseen menee kuitenkin 4–5 vuotta ennen kuin päästään rakentamaan. Joskus päätöksiä kannattaa kuitenkin tehdä.
Rautava kuitenkin muistuttaa, että kaikki omaan kotiin ja asumiseen liittyvät aiheet ovat herkkiä. Taloyhtiöissä tarvitaan runsaasti aikaa päätösten kypsyttelyyn.
Purkava täydennysrakentaminen voi herättää vastustusta myös naapurustossa.
Syksyllä julkisuudessa on puitu Itä-Pasilaan kaavailtua purkavaa täydennysrakentamista, jossa kolmen asuin- ja toimistotalon tilalle rakennettaisiin kuusi suurta kerrostaloa. Kaupungin tavoitteena on lähes kolminkertaistaa koko Pasilan väkimäärä vuoteen 2040 mennessä. Suunnitelmat huolestuttavat kuitenkin alueen asukkaita ja arkkitehtuurin asiantuntijoita.
Kaikki omaan kotiin ja asumiseen liittyvät aiheet ovat herkkiä. Taloyhtiöissä tarvitaan runsaasti aikaa päätösten kypsyttelyyn, Rautava muistuttaa.
Uusien asuinalueiden rakentaminen vaikeutuu
Rautava toivoo, että purkavan täydennysrakentamisen mahdollisuuksista tehtäisiin kunnon kartoitus.
Tällä hetkellä se vaikuttaa kuitenkin paremmalta vaihtoehdolta kuin rakentaa kokonaan uusia alueita.
– Esimerkiksi Viikintien varteen tai Keskuspuiston laidalle Pohjois-Haagaan ehdotettu lisärakentaminen on osoittanut, kuinka vaikeaksi menee, jos vähänkään mennään rakentamaan puistoalueiden reunoille.
Myös A-Insinöörien Saaren mielestä purkavassa täydennysrakentamisessa on kasvavaa potentiaalia.
Painetta tähän lisää EU:n suunnalta tuleva uusi sääntely. Esimerkiksi kiistelty EU:n asetusehdotus luonnon ennallistamisesta voi velvoittaa kaupunkeja lisäämään viheralueita, mikä rajoittaisi rakentamista.
– Uusien asuinalueiden rakentaminen on todennäköisesti jo lähitulevaisuudessa entistä vaikeampaa, jos niiden tieltä on kaadettava metsää, Saari sanoo.
Hän korostaa, että täydennysrakentaminen vaatii tontteja hyvien liikenneyhteyksien varrelta.
– Kaikki hyvät tontit on jo rakennettu, joten purkaminen yleistyy väistämättä tulevaisuudessa.
Täydennysrakentaminen vaatii tontteja hyvien liikenneyhteyksien varrelta ja uusien asuinalueiden rakentaminen on lähitulevaisuudessa vaikeampaa, jos niiden tieltä on kaadettava metsää.
Uudet hankkeet kiinnostavat sijoittajaa
SATO on toteuttanut purkavaa uudisrakentamista Vantaalla kahdessa omassa kohteessaan, joissa vanhojen vuokratalojen tilalle on rakennettu uusia vuokra- ja omistusasuntoja. Vastaavia hankkeita on vireillä myös Espoossa ja Helsingissä.
Antti Laineen mukaan SATO on vastaisuudessakin kiinnostunut myös isommista purkavan täydennysrakentamisen hankkeista yhdessä muiden rakennuttajien kanssa.
Hankkeen on oltava kuitenkin taloudellisesti houkutteleva sekä asuntojen myyjien, kehittäjien että rakennuttajien kannalta.
– Oleellista on, että uuden kiinteistön rakennusoikeus on selvästi vanhaa korkeampi. Näin asunnon omistajat saavat osansa arvonnoususta. Toisaalta rakennusoikeuden hinta ei saa nousta ostajille liian korkeaksi.
Laineen mielestä hyviä paikkoja purkavalle uudisrakentamiselle pääkaupunkiseudulla löytyy.
– Olemme itsekin käyneet neuvotteluja yksityisten maanomistajien kanssa. Vielä emme ole päässeet sopimuksiin, mutta kaikki osapuolet ovat olleet kuitenkin sitä mieltä, että potentiaalia hankkeelle löytyy.
Laineen mukaan Helsingissä lisähaasteena on, että lähiöiden kerrostalot ovat usein kaupungin vuokratontilla. Silloin asuntojen myyntiarvo on omalle tontille rakennettua kiinteistöä huomattavasti alhaisempi, mikä voi vähentää osakkaiden myyntihaluja tai kasvattaa lisärakennusoikeuden tarpeen epärealistisen suureksi.
– Myös sijoittajaryhmän sisällä on päästävä hyvään yhteisymmärrykseen hankkeen toteuttamisesta. Se pitää esimerkiksi pystyä jakamaan erillisiksi hankkeiksi ja vaiheistamaan rakentaminen, jotta jokainen rakennuttaja pääsee toteuttamaan suunnitellusti oman osansa, Laine sanoo.
Vain taloudellisesti kannattava hanke etenee
Tulokas toivoo, että Mellunmäen korttelihanke kannustaa muitakin taloyhtiöitä selvittämään purkavan täydennysrakentamisen mahdollisuudet.
Kiinnostuneita kyselyjä onkin riittänyt, kun hankkeen toteutuminen varmistui.
Tulokkaan mukaan hankkeiden onnistuminen vaatii kuitenkin perusteellista selvitystä taloudellisesta kannattavuudesta ja kaava-asioista. Siihen tarvitaan oikeanlaista asiantuntemusta.
– Yhtälön tulee olla osakkaille oikeasti taloudellisesti kannattava. Jos näin ei ole, katoaa kiinnostus.
Mellunmäen korttelihankkeessa etuna on suuri tontti ja hyvä sijainti metroaseman vieressä. Tulokkaan mukaan oleellista oli kuitenkin taloyhtiöiden yhteinen tahtotila. Määrätietoinen yhteistyö toi synergiaetuja ja suuruuden ekonomiaa.
– Yhteistyö auttoi viemään läpi monipolvisen hankkeen ja selättämään matkan varrella eteen tulleet ongelmat.
